Con los créditos hipotecarios en pausa, volvió a crecer la demanda para alquilar

El mercado inmobiliario porteño atraviesa un nuevo ciclo en el que el alquiler recupera protagonismo. La combinación de tasas hipotecarias más altas, mayores exigencias de acceso y la volatilidad del dólar llevó a muchas familias a posponer la compra de vivienda y optar por arrendar.

El fenómeno no responde solo a variables financieras. La proximidad de las elecciones legislativas también genera dudas sobre eventuales cambios en la política económica y tributaria, lo que alienta a los potenciales compradores a esperar un contexto más previsible.

En ese contexto, las inmobiliarias reciben consultas de quienes pensaban comprar y ahora ven alejarse ese objetivo por el alza de tasas (que llegan al 15%) y el endurecimiento de las condiciones. A eso se suma la volatilidad del dólar y la decisión de algunos bancos de pausar líneas de crédito hasta después las legislativas del domingo 26.

Hipotecas en retroceso
El repunte del crédito observado entre fines de 2024 y el primer semestre de 2025 perdió fuerza en las últimas semanas. Alejandro Moretti, del Colegio Inmobiliario porteño, explicó que “el mercado está atravesando una etapa de maduración. Muchos bancos privados limitaron el acceso al financiamiento y aumentaron las tasas. A esto se sumó la suba del dólar, que encareció las operaciones”.

Según el dirigente, trámites que antes se resolvían en pocos días ahora pueden extenderse varias semanas, y la aprobación final del crédito demora entre 60 y 120 días, según cada banco (quienes sostienen que los préstamos aprobados se otorgarán).

“El tipo de cambio se volvió una variable crítica. Como los bancos prestan en pesos y las propiedades se venden en dólares, cualquier suba del dólar puede encarecer la operación en pocos días”, agregó.

Qué buscan los inquilinos y los propietarios
Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, destacó que el mercado de alquileres ofrece hoy un panorama distinto al de otros años.

“La oferta de departamentos en alquiler aumentó porque muchos propietarios decidieron volver al mercado locativo, ya que la renta volvió a ser atractiva y se posicionó entre 6% y 7% anual. Eso genera más opciones para los inquilinos, que tienen mayor poder de elección y comparan más antes de decidir”, señaló.

Vieitez subrayó que, con mayor disponibilidad de inmuebles, los tiempos de colocación también se estiraron. “Antes un departamento bien ubicado podía alquilarse en pocos días; hoy el promedio de vacancia ronda entre 30 y 60 días, porque los inquilinos analizan precio, estado y ubicación antes de firmar”, detalló.

En la Ciudad de Buenos Aires, la oferta de alquileres se multiplicó tras la derogación de la Ley, especialmente en unidades de uno y dos ambientes. La demanda sigue firme porque el crédito hipotecario está prácticamente apagado, aunque ahora los inquilinos eligen con más cautela”, indicó Eliana Matko, de Matko Propiedades.

Matko añadió que el tiempo de cierre de contrato depende de cómo se presente el inmueble. “Con la mayor oferta, muchas viviendas tardan más de 30 días en alquilarse. El promedio se ubica entre 30 y 60 días, pero puede alargarse si el inmueble está mal presentado o con un precio desalineado”, explicó.

Cuánto subieron los alquileres en lo que va de 2025
De acuerdo con un relevamiento de Zonaprop, el precio medio de los alquileres en CABA subió 2,3% en septiembre y acumula un incremento de 26,8% en 2025, por encima de la inflación (21,6%). En los últimos doce meses, los valores aumentaron 37,6%, también por encima de la inflación (31,3%), aunque por debajo del ajuste del Índice de Contratos de Locación (51,5%).

Un monoambiente se alquila en promedio a $598.063 mensuales, un departamento de dos ambientes a $698.011 y uno de tres ambientes a $937.432.

Entre los barrios más caros se encuentra Puerto Madero, con $1.177.143 mensuales, seguido por Palermo ($768.382) y Núñez ($765.419). En el otro extremo, Lugano es el más accesible, con un valor medio de $532.007, junto con Parque Patricios ($616.266) y Floresta ($617.112).

CON INFORMACION DE TODONOTICIAS.