La revancha del usado

• El mercado inmobiliario argentino se revitaliza, alcanzando niveles de actividad no vistos en años.
  
• Entre enero y abril de 2025, se firmaron más de 18,000 escrituras en CABA y más de 36,000 en la provincia de Buenos Aires.
  
• Desde mediados de 2024, ha aumentado el interés en propiedades usadas, con señales de escasez en inmuebles bien ubicados.
  
• Propietarios vuelven al mercado debido a la recuperación de precios, con un aumento del 10% en el valor de los departamentos usados en el último año.
  
• El crédito hipotecario impulsa la demanda, pero todavía hay un alto stock disponible en comparación con gestiones anteriores.
  
• En Rosario, se estima que el stock de propiedades podría agotarse en seis a ocho meses con la actual tasa de ventas.
  
• Los compradores priorizan calidad y características diferenciadoras como orientación y luminosidad.
  
• El aumento en precios de propiedades se observa en unidades específicas, mientras que otras se mantienen en oferta.
  
• Coinciden en que si no aumentan las nuevas unidades, la escasez de propiedades usadas se profundizará.
  
• Se necesita reducir costos de construcción y mejorar el financiamiento para sostener el desarrollo de nuevas viviendas.

El mercado inmobiliario argentino muestra signos de recuperación significativa

En solo cuatro meses, el mercado inmobiliario argentino ha alcanzado niveles de actividad que no se veían desde hace años. De acuerdo con el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, entre enero y abril de 2025 se firmaron más de 18.000 escrituras de compraventa en la capital. En la provincia de Buenos Aires, las operaciones superaron las 36.000, mientras que en Rosario se realizaron más de 11.000 transacciones.

Este repunte, que comenzó a mediados de 2024, refleja un creciente interés en propiedades usadas. Sin embargo, no se trata solo de un aumento en el volumen de operaciones; también se comienzan a notar tensiones en la oferta, especialmente en inmuebles bien ubicados o que cumplen con requisitos específicos. Los expertos advierten que la escasez de propiedades podría intensificarse en los próximos meses.

Propietarios regresan al mercado y los precios comienzan a subir

Fabián Achával, CEO de Fabián Achával Propiedades, subrayó que, aunque el stock de propiedades usadas sigue siendo elevado, muchos propietarios están regresando al mercado debido a la recuperación de precios. Desde 2024, los valores han comenzado a aumentar gradualmente.

Según datos de Zonaprop y otros portales, los precios de departamentos usados en CABA y el área metropolitana se han apreciado cerca del 10% en el último año, y las propiedades más demandadas tienen un valor de hasta 150.000 dólares. Aunque la recuperación de precios no es homogénea, se observa menos disponibilidad por debajo del valor promedio, lo que genera una mayor competencia.

Achával advierte que la dinamización de la demanda, impulsada por créditos hipotecarios, podría acelerar la disminución del stock de propiedades usadas, anticipando así un aumento de precios. Sin embargo, aún se encuentra lejos de los niveles de disponibilidad del periodo Macri, cuando había un 40% menos de unidades en el mercado.

Mercado rosarino ante un posible agotamiento de stock

Ari Milsztejn, CEO de Grupo AM Internacional, estima que si la tendencia de ventas se mantiene, el stock de propiedades en Rosario podría agotarse en los próximos seis a ocho meses. Aunque el impacto del crédito hipotecario es aún limitado, comienza a ser perceptible.

Este experto destaca que el aumento de precios ya está en marcha, y que la propiedad sigue siendo una buena oportunidad de inversión en Argentina. Asimismo, la diferencia en costos de construcción —que varía entre 800 y 2.400 dólares por metro cuadrado— está contribuyendo a un aumento en el valor de las propiedades usadas.

Demandas específicas en el mercado inmobiliario

Diego Ferreyra, del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (COCIR), señala que la disminución del stock no es uniforme. Las propiedades con características diferenciadoras, como buena orientación y luminosidad, se están vendiendo rápidamente, mientras que otras menos atractivas permanecen en el mercado.

Los créditos hipotecarios representan entre un 8% y un 10% de las operaciones en Rosario, comparado con un 22% en CABA. Ferreyra indica que mejorar el poder adquisitivo es crucial para expandir el acceso al crédito, y anticipa que si esto sucede, los precios reaccionarán en consecuencia.

Señales de cambio en el mercado

Los especialistas coinciden en que hay señales evidentes de cambio: aumento de compradores, interés por mismo inmueble y reducción del tiempo de publicación de propiedades. Si no se incrementa la oferta o no aparecen nuevas unidades, el mercado de usados podría enfrentar escasez.

Milsztejn enfatiza la importancia de reducir costos de construcción y mejorar las condiciones de financiamiento para sostener la producción de nuevas viviendas. Sugiere que modelos como el uruguayo, que combinan incentivos fiscales y reglas claras, podrían ser un camino a seguir.