La Cámara Comercial habilitó la ejecución de un inmueble al no estar inscripta su protección como vivienda al momento del embargo

La Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial revocó una resolución de primera instancia que había declarado inejecutable un inmueble por considerarlo alcanzado por el régimen de protección de la vivienda y resolvió que esa afectación no podía oponerse al acreedor debido a que no se encontraba inscripta cuando se trabó el embargo.

La decisión fue adoptada en la causa “Silos Areneros Buenos Aires S.A.C. c/ Milone, Rosa y otro s/ Ejecutivo”, en la que los jueces Héctor Osvaldo Chomer y Alfredo Arturo Kölliker Frers analizaron los efectos de una omisión registral sobre los derechos de un acreedor ejecutante.

Los demandados sostuvieron que el inmueble había sido afectado al entonces régimen de Bien de Familia al momento de su adquisición, circunstancia que había quedado expresamente consignada en la escritura traslativa de dominio. Sobre esa base, afirmaron que la propiedad no podía ser objeto de ejecución.

Sin embargo, del informe del Registro de la Propiedad Inmueble incorporado al expediente surgió que la afectación nunca había sido inscripta en el folio real hasta el 15 de abril de 2025, casi quince años después de la escritura y casi dos años después del embargo trabado en mayo de 2023.

Durante el proceso también se acreditó que el Registro reconoció una omisión administrativa y posteriormente otorgó prioridad retroactiva a la inscripción, indicando que debía considerarse anterior a los asientos correspondientes al embargo.

No obstante, la Cámara entendió que esa circunstancia no modificaba la situación jurídica existente al momento en que el acreedor obtuvo la medida cautelar.

Los magistrados recordaron que tanto el régimen previsto por la Ley 14.394 como el actual sistema de protección de la vivienda regulado por los artículos 244 y 249 del Código Civil y Comercial exigen la inscripción registral para que la afectación resulte oponible frente a terceros.

En ese sentido, señalaron que, aunque la voluntad de afectar el inmueble al régimen de protección había quedado plasmada en la escritura pública, esa manifestación carecía de eficacia frente al acreedor porque la inscripción correspondiente no existía cuando se ordenó el embargo.

El tribunal también descartó que fuera necesario determinar si la falta de registración obedeció a un error de los propietarios o a una omisión atribuible al propio Registro de la Propiedad. Para los camaristas, ese debate resultaba ajeno a la controversia planteada, ya que lo determinante era la inexistencia del asiento registral al momento en que nació el derecho del acreedor a ejecutar el bien.

Con esos fundamentos, la Sala C revocó la resolución apelada y dejó sin efecto la declaración de inejecutabilidad del inmueble, reafirmando el principio de que la publicidad registral constituye un requisito indispensable para que la protección de la vivienda pueda hacerse valer frente a terceros de buena fe.