El alquiler irrumpe en los barrios cerrados y redefine las estrategias residenciales de la clase media

• El alquiler en barrios cerrados crece como estrategia residencial y no como falta de acceso a la vivienda
• Entre el 12,5% y el 15,5% de los hogares en estos espacios son inquilinos, sin privaciones materiales
• Pilar, Tigre y Escobar concentran la mayor proporción de alquileres en urbanizaciones cerradas
• Aumenta la presencia de hogares unipersonales y parejas sin hijos, ligados a movilidad laboral
• Nordelta exhibe una de las tasas más altas de inquilinos y una fuerte segmentación interna
• El fenómeno plantea desafíos urbanos, regulatorios y de convivencia dentro y fuera de los barrios cerrados

El crecimiento de los barrios cerrados en el Área Metropolitana de Buenos Aires ya no se explica solo por la expansión de la propiedad. En los últimos años, comenzó a consolidarse con fuerza un fenómeno que hasta hace poco parecía marginal: el alquiler de viviendas dentro de estas urbanizaciones. Lejos de tratarse de una respuesta a la falta de acceso, el avance del alquiler expresa transformaciones más profundas en las decisiones residenciales de sectores medios y medios-altos, históricamente asociados al ideal de la casa propia.

Datos recientes muestran que entre el 12,5% y el 15,5% de los hogares que viven en barrios cerrados del AMBA son inquilinos, muchos de ellos sin privaciones materiales. La cifra rompe con una idea arraigada: la de que estos espacios estaban pensados casi exclusivamente para propietarios consolidados. Hoy, el alquiler aparece como una opción estratégica, ligada a trayectorias laborales, decisiones patrimoniales flexibles y nuevas configuraciones familiares.

La expansión de este mercado se inscribe en una dinámica metropolitana marcada. Las urbanizaciones cerradas ocupan más de 700 kilómetros cuadrados en todo el país, con una fuerte concentración en la provincia de Buenos Aires. La Región Metropolitana reúne cerca del 70% de esa superficie, con municipios como Pilar, Tigre y Escobar a la cabeza. Pero más allá del volumen total, lo llamativo es la concentración por proyectos: emprendimientos de gran escala como Nordelta, Puertos o San Sebastián explican una porción significativa del territorio urbanizado bajo este formato.

Dentro de ese mapa, el alquiler no se distribuye de manera homogénea. Los hogares inquilinos se concentran especialmente en los municipios del norte del conurbano, donde confluyen accesibilidad, polos productivos dinámicos y una oferta inmobiliaria diversificada. Allí se observa una mayor presencia de departamentos, mayor densidad y servicios integrados, configurando espacios que funcionan como verdaderas “ciudades cerradas”.

El perfil de quienes alquilan también marca un quiebre con el imaginario tradicional. Si bien predominan los hogares familiares, crece con fuerza la presencia de hogares unipersonales y de parejas sin hijos. En distritos como Pilar, Tigre y Ezeiza, los hogares de una sola persona superan el 30%, una proporción elevada para este tipo de entornos. Este dato no es casual: esos mismos municipios concentran parques industriales y polos de empleo técnico-profesional, lo que sugiere una relación directa entre trabajo calificado, movilidad laboral y elección residencial.

En ese marco, el alquiler funciona como una solución habitacional transitoria pero sofisticada. Para profesionales de entre 35 y 55 años, mayormente varones, residir en un barrio cerrado permite combinar cercanía al empleo, seguridad y calidad ambiental sin inmovilizar capital en una compra. También aparece otro grupo relevante: adultos mayores, en especial mujeres, que optan por este formato tras cambios en su estructura familiar. En ambos casos, no se trata de un primer acceso a la vivienda, sino de decisiones insertas en trayectorias patrimoniales ya consolidadas.

El caso de Nordelta resulta paradigmático. Allí, más de una cuarta parte de los hogares son inquilinos, con una clara diferenciación interna: zonas centrales con predominio de propietarios y sectores periféricos donde el alquiler es la norma. Esa lógica espacial revela que incluso dentro de los barrios cerrados se reproducen jerarquías y segmentaciones, asociadas al tipo de vivienda, la localización y el valor del suelo.

La evolución de los precios refuerza la singularidad del fenómeno. Tras la pandemia, los valores de alquiler en estos enclaves llegaron a superar a los de barrios tradicionales de la ciudad, aunque en los últimos años se observó una convergencia. Sin embargo, las diferencias no se agotan en el monto mensual: contratos en dólares, expensas elevadas y mayor exposición a la volatilidad económica introducen riesgos específicos, sobre todo para quienes alquilan por motivos laborales.

Desde una perspectiva urbana, el avance del alquiler en barrios cerrados plantea desafíos relevantes. Estas urbanizaciones se desarrollan sobre suelo habilitado por el Estado, lo que exige articular su crecimiento con políticas de transporte, infraestructura y servicios. Al mismo tiempo, hacia adentro, la presencia de inquilinos tensiona reglamentos pensados para residentes permanentes y obliga a redefinir normas de convivencia.

El alquiler en barrios cerrados ya no es una excepción. Es un segmento en expansión que no altera el perfil socioeconómico de estos espacios, pero sí redefine quiénes los habitan, por cuánto tiempo y con qué expectativas. Una señal más de que las estrategias residenciales de la clase media están cambiando, incluso allí donde parecía que todo estaba dicho.