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title: "Créditos hipotecarios: los ingresos de casi $4 millones y el riesgo país complican el acceso a la vivienda"
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date_published: "2026-11-10T03:12:00-03:00"
date_modified: "2026-11-08T12:30:20-03:00"
author_name: "Agencia de Noticias del Interior"
category_name: "ECONOMÍA"
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# Créditos hipotecarios: los ingresos de casi $4 millones y el riesgo país complican el acceso a la vivienda

**![614010](/download/multimedia.normal.ac7c2b14a99a1648.bm9ybWFsLmpwZw%3D%3D.jpg)**

- **El financiamiento del 75% de una propiedad de 120.000 dólares exige ingresos cercanos a los $4 millones mensuales.**
- **Las tasas hipotecarias se ubican mayoritariamente entre el 7% y el 7,5%, con algunas entidades por debajo y otras por encima del 9%.**
- **El riesgo país agrega presión sobre el costo del financiamiento y dificulta una reducción significativa de las tasas.**
- **Los créditos hipotecarios representaron el 15,4% de las compraventas en CABA entre enero y septiembre de 2026, frente al 22% de 2025.**
- **El 60% de las búsquedas de propiedades aptas para crédito se concentra en inmuebles de hasta 120.000 dólares.**
- **La evolución de los salarios, la inflación y las tasas determinará si la mayor disponibilidad de fondos se traduce en un acceso más amplio a la vivienda.**

**La reaparición de los créditos hipotecarios permitió que muchas familias volvieran a considerar la posibilidad de comprar una vivienda mediante financiamiento bancario. Sin embargo, las condiciones actuales del mercado mantienen ese objetivo fuera del alcance de una parte importante de los potenciales compradores. Los ingresos exigidos, el endeudamiento acumulado, las tasas de interés y la evolución del riesgo país se convirtieron en obstáculos que limitan la expansión de esta herramienta.**

**Para adquirir una propiedad de 120.000 dólares con una financiación del 75%, un solicitante necesita acreditar ingresos mensuales cercanos a los 4 millones de pesos. El cálculo parte de una cuota aproximada de $1.200.000, tomando como referencia una tasa nominal anual del 7,5%. Como las entidades suelen establecer que el compromiso mensual no supere el 25% de los ingresos, el nivel salarial requerido deja afuera a numerosos interesados.**

**La dificultad no se limita a reunir el dinero necesario para afrontar la cuota. También incide la situación financiera de cada solicitante, especialmente cuando existen otros compromisos pendientes. El asesor inmobiliario Alejandro Braña advierte que una parte importante de la población acumula deudas, registra atrasos en sus pagos o mantiene obligaciones futuras que reducen su capacidad de demostrar ingresos disponibles.**

**El panorama también presenta diferencias según la situación laboral. Los trabajadores independientes, monotributistas y autónomos encuentran mayores dificultades para acreditar ingresos regulares. El economista Andrés Salinas señala que la posibilidad de incorporar codeudores puede ayudar a superar parcialmente esa barrera, aunque el nivel de ingresos continúa siendo uno de los principales filtros para acceder al financiamiento.**

**A las exigencias bancarias se suma el comportamiento de las tasas. A noviembre de 2026, Banco Nación, Banco Ciudad e ICBC ofrecen alternativas que se ubican entre el 6,5% y el 6,9%. La mayoría de las entidades concentra sus propuestas alrededor del 7,5%, mientras que Banco del Sol y Brubank presentan tasas superiores al 9%.**

**En este escenario, el riesgo país comenzó a ocupar un lugar relevante en las perspectivas del mercado hipotecario. Braña explica que el costo de los créditos tiene como referencia la tasa que pagan los bonos estadounidenses, a la que se agrega el riesgo argentino. Con ese componente actualmente en torno a los ocho puntos, el financiamiento puede enfrentar mayores dificultades para abaratarse y extenderse.**

**El Gobierno busca ampliar la disponibilidad de recursos mediante una iniciativa que contempla destinar $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES para fondear a los bancos. La medida apunta a fortalecer la oferta, aunque los especialistas advierten que disponer de más fondos no alcanza para garantizar un crecimiento sostenido de los préstamos. La evolución de los salarios, la inflación, las tasas y la capacidad de pago seguirán condicionando la demanda.**

**Los números de la actividad inmobiliaria muestran que el crédito todavía tiene una participación limitada. Entre enero y septiembre se otorgaron 7.426 préstamos hipotecarios en la Ciudad de Buenos Aires, frente a los 10.827 registrados durante el mismo período del año anterior. La comparación refleja una caída significativa del financiamiento destinado a la compra de viviendas.**

**En septiembre, además, se formalizaron 1.256 escrituras con hipoteca, un descenso del 15,5% interanual. Si se consideran las 48.195 operaciones de compraventa realizadas entre enero y septiembre, los créditos representaron apenas el 15,4% del total. Un año antes, la participación había alcanzado el 22%.**

**La demanda de quienes buscan comprar con financiamiento también refleja las restricciones económicas. El 60% de los usuarios que aplican el filtro de propiedades aptas para crédito concentra su búsqueda en inmuebles de hasta 120.000 dólares. A su vez, el 53% apunta a departamentos de dos y tres ambientes, mientras que los monoambientes representan el 7%. Se trata, principalmente, de compradores que buscan acceder a una primera vivienda y necesitan mantener el precio dentro de parámetros compatibles con sus ingresos.**

**Las zonas de mayor interés en la Ciudad de Buenos Aires son Palermo, Caballito, Belgrano, Almagro y Villa Urquiza. Además, las propiedades identificadas formalmente como aptas para crédito reciben casi el doble de consultas que aquellas que no cuentan con esa condición.**

**En cuanto a los valores inmobiliarios, el metro cuadrado promedio en CABA llegó a los 2.484 dólares en septiembre, con un aumento mensual del 0,3% y una suba acumulada del 1,4% durante 2026. En GBA Norte, el precio alcanzó los 2.426 dólares, con un incremento mensual del 0,4% y una variación acumulada del 2,4%.**

**Los alquileres, por su parte, mantienen una rentabilidad bruta anual del 5,70% en CABA, del 7,10% en GBA Oeste y del 7,44% en GBA Sur.**

**Las perspectivas para los próximos meses apuntan a cierta estabilidad de las tasas, que podrían continuar moviéndose en torno al 7% y el 7,5%, con algunas propuestas por debajo de esos niveles. Las futuras licitaciones vinculadas con los fondos del FGS podrían introducir modificaciones, aunque no se anticipan cambios sustanciales en el corto plazo.**

**Para quienes evalúan un préstamo ajustado por UVA, la tasa inicial tampoco debe ser el único factor de análisis. Las cuotas evolucionan con la inflación, por lo que resulta fundamental considerar si los ingresos podrán acompañar ese ajuste. Entre las alternativas disponibles aparecen mecanismos de cobertura frente a determinados aumentos inflacionarios y la posibilidad de destinar ahorros a instrumentos que permitan realizar precancelaciones parciales.**

**El regreso del crédito hipotecario abrió nuevamente una puerta para acceder a la vivienda, pero las condiciones económicas todavía restringen su alcance. La disponibilidad de fondos puede ampliar la oferta bancaria, aunque el verdadero desafío será que los ingresos y la capacidad de pago de los hogares permitan transformar esa oferta en operaciones concretas.**

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