Las expensas, un gasto que se dispara y complica la economía de los consorcios

• Las expensas aumentaron en 2025 por encima de la inflación, afectando a propietarios e inquilinos.
• La quita de subsidios a la energía y los aumentos salariales del personal elevan los costos de los consorcios.
• La morosidad se mantiene alta, entre 15% y 16%, cinco o seis puntos más que en años anteriores.
• Los administradores deben actuar con rapidez, incluyendo juicios ejecutivos, para recuperar fondos adeudados.
• Los organismos de control de la Ciudad de Buenos Aires colaboran en optimizar la gestión y reducir costos.
• El objetivo central es aliviar la carga económica sobre los consorcistas y mantener la estabilidad financiera de los edificios.

Uno de los gastos fijos que impacta mes a mes en el bolsillo de millones de argentinos sigue mostrando un crecimiento sostenido: las expensas de los edificios. Durante los primeros nueve meses de 2025, su valor superó con creces el ritmo de la inflación, generando un efecto dominó que afecta tanto a propietarios como a inquilinos, y que ha colocado a los consorcios de todo el país en una situación financiera crítica.

La combinación de factores detrás de este aumento es compleja y tiene raíces estructurales. Según Cristian Tetamanti, vicepresidente de la Asociación Civil de Administradores Profesionales de Propiedad Horizontal (ACAPPH), dos elementos principales explican la escalada de los gastos de mantenimiento: la quita progresiva de subsidios a la energía y los incrementos salariales del personal de los edificios. Ambos factores, sostiene Tetamanti, se han traducido en subas superiores a las tasas inflacionarias, lo que tensiona la liquidación mensual de los consorcios y obliga a los administradores a enfrentar un panorama financiero cada vez más desafiante.

El impacto de estos aumentos se refleja de manera directa en los niveles de morosidad, que se mantienen elevados y generan preocupación en los administradores de propiedades. Tetamanti detalló que durante 2025 el porcentaje de deuda rondó entre el 15% y el 16%, un incremento de cinco a seis puntos respecto a los niveles registrados en 2023 y 2024. Este panorama obliga a los responsables de los consorcios a actuar con mayor rapidez y eficacia para recuperar los fondos adeudados, en muchos casos mediante juicios ejecutivos. "Hoy se pide que los administradores sean mucho más expeditivos a la hora de iniciar juicios ejecutivos", afirmó el experto.

La situación se agrava porque los costos de energía, uno de los rubros que más afecta las expensas, dejaron de contar con subsidios que ayudaban a mitigar el impacto sobre los consorcios. Este ajuste, sumado a la presión sobre los salarios del personal, refleja la tensión entre mantener servicios básicos de calidad y no trasladar toda la carga al bolsillo de los consorcistas.

En paralelo, los organismos de control de la Ciudad de Buenos Aires han desarrollado iniciativas orientadas a optimizar la gestión y reducir costos. Tetamanti destacó la relevancia de estas medidas, calificándolas como “muy interesantes y orientadoras”. Según el vicepresidente de ACAPPH, el objetivo de estas acciones es aliviar la carga económica sobre los consorcistas, contribuyendo a una administración más eficiente y a una menor presión sobre los bolsillos de los vecinos. “Es bueno para la economía de los consorcistas, ni más ni menos”, concluyó.

Más allá de la gestión interna de cada consorcio, la situación de las expensas también refleja un problema macroeconómico: la inflación acumulada y los ajustes en servicios públicos impactan directamente en la vida cotidiana de los ciudadanos. El aumento de las expensas no solo implica un gasto adicional, sino que condiciona decisiones de consumo, ahorro e incluso movilidad residencial. Para muchos, el pago mensual de expensas se ha convertido en un factor determinante a la hora de evaluar la viabilidad de continuar en un departamento o mudarse a otras alternativas más económicas.

En este contexto, la labor de los administradores adquiere un rol central. No solo deben garantizar el mantenimiento y la operación de los edificios, sino también gestionar la cobranza de manera eficiente, evitando que la morosidad comprometa el funcionamiento de los consorcios. La combinación de aumentos en los costos y deuda acumulada exige profesionalismo, planificación y coordinación con organismos de control para equilibrar la ecuación financiera sin afectar la calidad de vida de los habitantes.

El desafío de 2025 es, por lo tanto, doble: contener la escalada de gastos y lograr que los consorcios puedan sostener su funcionamiento sin sobrecargar a los vecinos. La colaboración entre administradores, consorcistas y organismos de control aparece como la única vía posible para enfrentar esta compleja situación y garantizar la estabilidad económica de los edificios.